US रियल एस्टेट स्टॉक्स S&P 500 के मुकाबले अपने सबसे कमजोर स्तर पर आ गए हैं। दोनों सेक्टर्स की तुलना करने वाला रेशियो अब 0.122 पर है, जिससे प्रॉपर्टी शेयरों ने 2007 से पहले जो बढ़त बनाई थी, वो पूरी तरह खत्म हो गई है।
हालांकि, यह गिरावट केवल सापेक्ष है, घरों की कीमतों में क्रैश नहीं आया है। यह सिर्फ दिखाता है कि लगभग दो दशकों में US के व्यापक इक्विटी मार्केट ने रियल एस्टेट सेक्टर से कितनी आगे बढ़त बना ली है।
US रियल एस्टेट स्टॉक्स ने अपनी हाउसिंग-बबल एडवांटेज कैसे खो दी
Creative Planning के चीफ मार्केट स्ट्रैटेजिस्ट Charlie Bilello ने X पर रिकॉर्ड लो लेवल को हाइलाइट किया है। उनका चार्ट दो टोटल रिटर्न इंडेक्सेस की तुलना करता है।
पहला इंडेक्स iShares US Real Estate ETF (IYR) है, जिसमें रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट्स (REITs) और प्रॉपर्टी फर्म्स शामिल हैं। दूसरा इंडेक्स SPDR S&P 500 ETF (SPY) है।
जब रेशियो बढ़ता है, तो रियल एस्टेट व्यापक मार्केट को पीछे छोड़ देता है। यह रीडिंग फरवरी 2007 में करीब 0.46 तक पहुंच गई थी, जो कि हाउसिंग बूम का पीक टाइम था।
इसके बाद सबप्राइम मॉर्गेज क्राइसिस शुरू हो गया।
तब से अब तक यह आंकड़ा लगभग 73% गिर चुका है। US रियल एस्टेट स्टॉक्स की वह बढ़त अब खत्म हो चुकी है, जो शुरुआती 2000s में प्रॉपर्टी बूम के दौरान थी।
फाइनेंसिंग कॉस्ट ने और दिक्कत बढ़ा दी है। Freddie Mac के वीकली सर्वे के मुताबिक, 1 अक्टूबर को 30-वर्षीय फिक्स्ड रेट औसतन 7.28% थी, जो नवंबर 2023 के बाद सबसे ज्यादा है।
डेली लेंडर डेटा ने पहले ही मॉर्गेज रेट में तेज उछाल दिखा दी थी, खासकर सितंबर के अंतिम हफ्ते में। इसी दौरान, Federal Reserve ने भी दोबारा रेट हाइक शुरू कर दी है।
उच्च रेट्स का असर REITs पर डबल पड़ता है। इससे लोन सस्ता नहीं रहता और डिविडेंड पेमेंट्स की तुलना बॉन्ड्स से कम इनवेस्टमेंट अट्रैक्टिव हो जाती है।
Schiff प्रॉपर्टी शेयरों के लिए कोई बॉटम क्यों नहीं देख रहे
Peter Schiff, Euro Pacific Asset Management के चीफ इकोनॉमिस्ट हैं। उन्होंने कहा कि इस सेक्टर को अभी और नीचे जाना है। Schiff के मुताबिक रियल एस्टेट सेक्टर steady गिरती मॉर्गेज रेट्स और सरकारी सपोर्ट की वजह से बढ़ा था।
अब Schiff का कहना है कि ये दोनों पॉजिटिव फैक्टर अब उलटे चल रहे हैं। उन्होंने इस इंडस्ट्री को “dead” कहा।
फिर भी, Bilello का ratio सिर्फ रिलेटिव रिटर्न्स को ट्रैक करता है। अगर टेक कंपनियों ने S&P 500 को ऊपर पहुंचाया है, तो भी प्रॉपर्टी शेयरों में बढ़त होते हुए भी वो ratio नीचे जा सकता है।
अमेरिकी घरों में भी ऐसा ही बदलाव आ रहा है। अब US हाउसहोल्ड वेल्थ में स्टॉक्स की हिस्सेदारी रिकॉर्ड स्तर पर है, जबकि होम इक्विटी शेयर घटा है।
आखिरकार, मॉर्गेज रेट्स का माहौल किसी एक चार्ट से ज्यादा मायने रखता है। 10-वर्षीय ट्रेजरी यील्ड अभी 5% से ऊपर है, यानी निवेशक प्रॉपर्टी रिस्क लिए बिना भी अच्छा इनकम कमा सकते हैं। ऐसी स्थिति US रियल एस्टेट stocks पर दबाव बना सकती है, जब तक रेट्स में गिरावट नहीं आती।
